Afdrukbare versie van dit artikel Afdrukbare versie

Politiek Leefomgeving

Allemaal een beetje eigenaar: de oplossing?

20 Februari 2017 Alice Romainville, Sarah De Laet
Vertaling naar het Nederlands: David Bastiaens

CC by

Sedert de laatste staatshervorming staat de volledige huisvestingpolitiek onder hoede van de Gewesten. Dat biedt een kans om opnieuw woningsubsidies ter discussie te stellen, in het bijzonder over de subsidies die als doel hebben de aanschaf van een eigendom voor huishoudens te vergemakkelijken.

(Toekomstige) eigenaars krijgen door middel van woningsubsidie immers een belangrijk deel van de overheidsinkomsten doorgeschoven. Reeds in de 19e eeuw had de regering met haar eerste maatregelen als doel om arbeiders te stimuleren een eigendom te kopen. Verder dan dat moeten we de oorsprong van de befaamde “baksteen in de maag” bij Belgen niet zoeken. Die politiek zou volledig herbekeken moeten worden, want eigenlijk is ze nadelig voor huurders.

Subsidies voor huurders, subsidies voor eigenaars: een verstoord evenwicht dat voortduurt

Er bestaan verschillende vormen van overheidssteun om de aanschaf van een eigendom te vergemakkelijken.

De meest bekende van allemaal, de “woonbonus”, is de voorziening waarmee mensen, tot 2015, konden genieten van fiscale voordelen wanneer ze leenden om een woning te kunnen kopen. Zolang ze hun hypothecaire lening afbetaalden, werd hun inkomstenbelasting (voor particulieren) verlaagd. Dat fiscale voordeel bedroeg in totaal tussen de 25 000 en de 50 000 euro per huishouden. Voor de Staat stond de woonbonus voor een enorm verlies (specialisten noemen het een “fiscale uitgave”) dat wordt geschat op twee miljard euro per jaar. [1]

Bij die uitgaven op federaal niveau komen nog de uitgaven op gewestelijk niveau, die ook erop gericht zijn huishoudens aan te moedigen om eigenaar te zijn van hun woning. Ze bestaan uit verlagingen op de belasting bij de aankoop (de “registratiebelasting”), hypothecaire leningen aan verlaagd tarief, subsidies voor projectontwikkelaars wanneer ze woningen bouwen om aan een lage prijs te verkopen, en uit verschillende premies voor de eigenaars.

Ter vergelijking: sociale woningen zijn in de woonpolitiek stiefmoederlijk behandeld. De drie Gewesten spenderen tezamen bijna 600 miljoen euro aan die sociale woningen. [2]
Nochtans gaat het om de tak van de huisvestingspolitiek die zich bezighoudt met de armste gezinnen. Logisch gezien ondervinden zij de meeste moeilijkheden om goed onderdak te vinden. Het blijft ook net voor hen onmogelijk om een woning te kopen, ondanks de ondersteuning. De nood is anders wel hoog: in de drie Gewesten staan er vele duizenden gezinnen op de wachtlijsten voor een sociale woning (44 000 huishoudens in Brussel, 107 000 in Vlaanderen en 37 000 in Wallonië). [3]

Dat verstoorde evenwicht tussen overheidssteun voor eigenaars en voor huurders lijkt wel gedoemd te blijven voortduren: sinds de vastgoedfiscaliteit afhangt van de Gewesten, is de “woonbonus” daar ofwel behouden, ofwel op weg om vervangen te worden door andere maatregelen ten voordele van huishoudens die eigenaar worden. [4]

Een politiek die zelf ongelijkheden voortbrengt

Die maatregelen verlenen dikwijls voordelen aan een bepaald deel van de bevolking dat al welgesteld is, zonder dat daarbij de problemen van de meest benadeelden opgelost worden. We komen even terug op enkele onderdelen van de vragen die de maatregelen stellen.

Allereerst: de woningsubsidies. Wanneer die direct worden uitbetaald of een belastingvermindering inhouden, hebben ze een wrang neveneffect: ze doen de woningprijzen stijgen. Ze verhogen immers – artificieel – de koopkracht van de kandidaat-eigenaars, en laten toe dat verkopers hogere prijzen vragen. Recente studies [5] hebben aangetoond dat, hoewel de woonbonus helemaal in het begin een goed effect had voor de kopers, de verkopers na enkele jaren het verschil in hun verkoopprijs hadden ingewerkt. Zo waren de woningprijzen ineens hoger dan als er geen woonbonus was geweest. We bemerken hetzelfde fenomeen wat betreft de verlaging op registratiebelasting, vooral in Brussel. Uiteindelijk zijn het de verkopers (en de banken) die van de overheidssteun profiteren. [6]

Die verhoogde vastgoedprijzen hebben wel een negatief effect op de levenskwaliteit van de minder rijken: ofwel doordat die stijging hun verhindert om vastgoed te kopen, ofwel doordat de huurprijzen stijgen. De prijzen op de huurwoningmarkt volgen immers de evolutie van de verkoopprijzen van vastgoed. Aangezien die toename van de huurprijzen niet gecompenseerd wordt door een verhoging van de inkomsten (het is net omgekeerd), verhoogt het deel van het gezinsbudget dat aan de huur wordt besteed, en dat is een van de oorzaken die de levensomstandigheden van de huurders doen verslechteren. [7]

Woningsubsidies mogen dan een goed duwtje in de rug zijn voor mensen die eigenaar kunnen en willen worden, we kunnen ze ook bekijken als een tekort aan investering voor mensen die nooit eigenaar zullen kunnen worden. 40% van de inwoners van de grote Belgische steden (Brussel, Antwerpen, Luik, Gent, Charleroi) zijn immers huurders. Maar met de beperkte overheidsbudgetten kan dat wat wordt besteed om kandidaat-eigenaars te helpen, niet meer besteed worden met het doel om het lot van huurders te verbeteren. Enkel de fiscale uitgaven voor de woonbonus van de laatste jaren hadden al de bouw van meer dan 10 000 sociale woningen in België kunnen financieren, elk jaar. [8]
Genoeg reden om snel de wachtlijsten voor sociale woningen te verkorten. Maar door de huidige onbeduidende bouw [9] worden ze alleen maar langer.

Aan het einde van de rit profiteren de gezinnen die er warmpjes bij zitten meer van de woonsubsidies dan de arme gezinnen (en zelfs die van de middenklasse). In verband met de woonbonus bijvoorbeeld, hebben Nicolas Bernard en Valérie Lemaire aangetoond [10] dat 50% van de volledige enveloppe in het voordeel is voor gezinnen die behoren tot de rijkste 20% van de gezinnen, en slechts 15% van de enveloppe gaat naar gezinnen die behoren tot de helft van de bevolking met de laagste inkomens.

De belangrijkste ongelijkheid in verband met die voordelen voor eigenaars bestaat er tenslotte in dat zelfs met de beschikbare subsidies sommige huishoudens nooit eigenaar zullen kunnen worden. En dat, qua woonbeleid, de overheidsinvestering niet als effect heeft (en waarschijnlijk ook niet als doel) om die ongelijkheid recht te zetten. De kloof wordt nochtans steeds groter, aangezien een woning kopen dikwijls verdedigd wordt als een vorm van pensioensparen (gepensioneerde eigenaars wiens woning al terugbetaald is, kunnen een comfortabel leven leiden met een kleiner pensioen). De levensstandaard van gepensioneerden hangt dus sterk af van het feit of ze een woning bezitten of niet – en dat terwijl velen, die de pensioenleeftijd bereikt hebben, geen eigenaar konden worden ten gevolge van redenen buiten hun wil om (te lage inkomens, onvolledige carrière, veranderingen in de gezinssituatie, ...).

Waarom zijn de aankoopsubsidies nog niet opgeborgen?

Aan het einde van de 19e eeuw waren de christelijk sociaal-democraten aan de macht. Zij beschouwden de aankoop van een woning door arbeiders als een middel om de voordelige gevolgen van een leven gericht op goede familiale zorg te verspreiden, en om zo ineens maatschappelijke rust te garanderen. De liberalen verkondigden een minimale tussenkomst van de Staat maar stonden wel achter de bevordering van eengezinswoningen voor arbeiders: die stond immers toe maatschappelijke opschudding en de risico’s op besmetting van infectieziektes ten gevolge van grote concentraties van arbeiderswoningen, te beperken.

Het ideologische aspect van de woonpolitiek is nog steeds sterk aanwezig, hoewel nu minder uitgesproken dan een eeuw geleden. [11]

In andere woorden: de tegenstelling in de huidige huisvestingspolitiek – die de Staat veel geld kost, zonder te kunnen voldoen aan de grootste noden – komt ook voort uit het feit dat de overheid beslist heeft om, globaal gezien, de huisvestingskwestie in handen te laten van “de vrije markt”. Die markt, bestaande uit privé-actoren die uit zijn op winst, komt niet tegemoet aan de noden van de meerderheid van de huishoudens. De Staat kiest er dus voor om die huishoudens financieel te steunen zodat ze beschikbare woningen op de markt kunnen kopen. Zo garandeert ze ook grotere afzetmarkten voor de bouwsector. Doordat dat model niet in vraag wordt gesteld, maken de gespendeerde miljarden op lange termijn de woningen toch niet toegankelijker, en zijn ze zeker niet voordelig voor de mensen die ze het meest nodig hebben.

Voetnoten

[1Zie Nicolas Bernard en Valérie Lemaire, “Regionalisering van de woonbonus: naar een beleid op maat van het Brussels Gewest?”, 2015, op brusselsstudies.be

[2Het Vlaamse Gewest 289 miljoen euro in 2011 (Kristof Heylen & Sien Winters, “De verdeling van de subsidies op vlak van wonen in Vlaanderen”, Steunpunt Ruimte en Wonen, 2012); het Waalse Gewest 150 miljoen euro in 2015 (Budget des dépenses); het Brusselse Gewest 134 miljoen euro in 2011-2014 (Algemene Uitgavenbegroting van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest).

[4In Vlaanderen is de woonbonus behouden, hoewel er enkele dingen aangepast zijn (voortaan kunnen periode-eigenaars er ook gebruik van maken); in Wallonië is de woonbonus vervangen door de “wooncheque”, die (een beetje) minder oneerlijk is en van dezelfde middelen gebruikmaakt. In het Brussels Gewest is de woonbonus vervangen door meer verminderingen op de registratiebelasting; de BBRoW schat dat dat ongeveer 90 miljoen euro per jaar zal kosten (“De hervorming van de Brusselse vastgoedfiscaliteit. Een vergiftigd geschenk”, Art. 23, nummer 61, op rbdh-bbrow.be). In Brussel komen de kosten van die hulpmaatregelen, als we er de kosten van de renovatiepremies (ongeveer 10 miljoen euro per jaar in 2011-2014), de subsidies voor projectontwikkelaars, die ingeschreven zijn bij Citydev (ongeveer 19 miljoen euro), en de voornaamste uitgaven van het Woningfonds (hypothecaire leningen met verlaagd tarief), op ongeveer 150 miljoen euro per jaar, meer dus dan de 134 miljoen euro, wat jaarlijks aan sociale woningen besteed wordt (gemiddelde van 2011-2014. Bron: Budget des dépenses de la Région de Bruxelles-Capitale).

[5In een zeer goed artikel halen Bernard en Lemaire twee studies aan: HUYGHEBAERT, Nancy, 2012. Pourcentage des prêts hypothécaires avec un seul emprunteur. Studie naar het belang van het consumentenkrediet en hypothecair krediet voor de Belgische economie. Leuven, KUL; ALBRECHT, Johan en VAN HOOFSTAT, Rob, 2012. Woonbonus mildert fiscale druk op nieuwbouw van 106% tot 60%... maar volstaat niet om nieuwbouw op peil te houden en wordt beter vervangen door een Btw-verlaging. In: Itinera institute Analyse, 2012, nummer 3, pp. 1-23.

[6Zie ook P. De Decker, “De geesten rijpen: het woonbeleid moet anders”, De Wereld Morgen

[7N. Bernard, P Zimmer, J. Surkin (2009), “Synthesenota nr. 6, Huisvesting, grondbeleid en openbare ruimte”, in Brussels Studies

[8Die schatting van de kosten om sociale woningen te bouwen en te verhuren is berekend op basis van het budget 2009 van de BGHM en op basis van het budget van de woonpolitiek van het Brusselse Gewest. De kosten om een sociale woning te bouwen: ongeveer 80 000 euro (gemiddelde van 1990-2009, door middel van renovatie inbegrepen); Kosten om een blok met sociale woningen te beheren: ongeveer 43 000 miljoen euro per jaar (60 miljoen van het algemene budget voor sociale woningen in 1990-2008, waarvan de uitgaven voor de bouw en renovatie zijn afgetrokken) voor een totaal van 36 400 woningen (gemiddelde van 2001-2007), met andere woorden ongeveer 1200 euro per jaar per woning. Om een woning te bouwen en ze aan “sociaal tarief” te verhuren, gedurende 100 jaar, bedraagt de kost dus 80 000 euro + 100 * 1200 euro; dat komt neer op 200 000 euro.

[9Tussen 2010 en 2014 zijn in Brussel 1013 sociale woningen gebouwd.

[10“Regionalisering van de woonbonus: naar een beleid op maat van het Brussels Gewest?”, 2015, op brusselsstudies.be

[11Guy Vanhengel, minister van Financiën, verklaarde in 2006 (op de plenaire zitting van het Brusselse parlement op 10 februari) dat de poging van de regering om het onmogelijke te doen om de Brusselaars aan te sporen om eigenaar van hun woning te worden (...) een vorm was van wat hij “de aanmoediging tot volkskapitalisme” zou kunnen noemen, waartoe ze de Brusselaars aanspoorden.